Verdienen met duurzaamonderhoud Bouwgroep Nederland

Naar een duurzaam meerjaren onderhoudsplan (DMOP): de stand van zaken

Bouwgroep Nederland neemt bij meerjaren onderhoud de adviezen ter hand welke zijn opgesteld door het Agentschap NL.

Bouwgroep Nederland kijkt en bestudeerd met name bij het opstellen van meerjaren onderhoudsplannen naar de voordelen welke voortvloeien uit eerder studies om op deze wijze bij het opstellen efficiëntere voordelen voor onze opdrachtgevers te creëren.

 

Rapportages welke door Bouwgroep Nederland worden bestudeerd en waarvan delen worden overgenomen in onze meerjaren onderhoudsplannen zijn o.a. afkomstig uit onderstaande publicaties van het Agentschap.nl

 

 Verdienen met duurzaamonderhoud Bouwgroep Nederland

Inhoudsopgave

  1. Inleiding en samenvatting 2
    • Naar duurzame keuzes op álle natuurlijke momenten 4
    • Meerjaren onderhoudsplan als instrument voor duurzame gebouwkwaliteit 4
    • Tussentijdse publicatie over de leerervaringen tot op heden 4
    • Lonende ontwikkeling 4
    • Samen op weg naar een toekomstbestendige gebouwenvoorraad 5
  2. Voordelen van een duurzaam meerjaren onderhoudsplan 6
    • Gebouw- en huisvestingskosten kritisch onder de loupe 7
    • Strategische waarde van duurzaam meerjaren onderhoud 7
    • Eerste stap op weg naar een duurzaam meerjaren onderhoudsplan: 9

een nadere afbakening

  1. Ingrediënten voor een duurzaam meerjaren onderhoudsplan 10
    • Huidige praktijk 11
    • Gewenste situatie 12
  2. Verslag van een pilot 15
    • Opzet van het project 16
    • Inspectie 17
    • Financiële onderbouwing 18
    • Duurzaam meerjaren onderhoudsplan 20
  3. Gewoon beginnen 23
    • Wat kunnen gebouwbeheerders en adviseurs nu al doen 24
    • Naar standaard duurzaam: het vervolg 25

 

 

Hoofdstuk 1

Inleiding en samenvatting

 

1.1     Naar duurzame keuzes op álle natuurlijke momenten

Maatschappelijke én economische ontwikkelingen maken duurzamere keuzes in de bestaande gebouwde omgeving noodzakelijk. Het wordt steeds waarschijnlijker dat, net als bij nieuwbouw, ook bestaande gebouwen aan een bepaalde minimale energieprestatie moeten gaan voldoen. De economische situatie en hervormingen in bepaalde sectoren zetten gebouweigenaren en -beheerders aan nog kritischer te kijken naar de kosten voor vastgoed en huisvesting.

Het lijkt dan ook niet meer dan logisch om álle momenten aan te grijpen waarop duurzame maatregelen kosteneffectief kunnen worden gerealiseerd. Dit gebeurt steeds meer op de momenten van grote renovaties en koop of huur. Waar echter nog te weinig aan gedacht wordt is dat ook het meerjarig geplande onderhoud volop gelegenheid biedt om een hogere mate van duurzaamheid van gebouwen te bereiken.

 

1.2      Meerjaren onderhoudsplan als instrument voor duurzame gebouwkwaliteit

Met het meerjaren onderhoudsplan lijkt een zeer bruikbaar instrument voor verduurzaming van gebouwen binnen handbereik. In plaats van geruisloos de onderhoudsplanning te volgen, wordt in een duurzame aanpak per gebouwelement of gebouwgebonden installatie een bredere, duurzamere, afweging gemaakt. Zodat bij de vervanging van kozijnen bijvoorbeeld ook aan beter isolerend glas of aan ventilatievoorzienin- gen wordt gedacht, of bij de vervanging van een cv-installatie meer duurzame en/of energie-efficiëntere systemen voor warmteopwekking overwogen worden. Een duurzame afweging kan echter ook leiden tot het eerder vervangen van gebouwelementen of aanvullend aanbrengen van kwaliteitsverhogende voorzieningen.

 

1.3      Tussentijdse publicatie over de leerervaringen tot op heden

Deze publicatie richt zich op gebouweigenaren, -beheerders en hun adviseurs in de utiliteitsbouw. Het geeft een beeld van de resultaten die tot nu toe zijn bereikt in het denken1 over verduurzaming van de meerjaren onderhoudsplanning. In dit verband heeft ondermeer een expertmeeting plaatsgevonden en zijn diverse pilotprojecten uitgevoerd. Om pragmatische redenen is de scope daarbij vooralsnog beperkt geweest tot

de aspecten energiezuinigheid en de kwaliteit van het binnenmilieu.

 

Op basis van de gezamenlijk ontwikkelde visie en de resultaten uit de de pilotprojecten beschrijft deze publicatie:

  • potentiële voordelen van een duurzaam meerjaren onderhoudsplan
  • procesmatige, organisatorische en softwarematige verbeteringen die hiervoor noodzakelijk zijn; het gebeurt nog niet vanzelf
  • resultaten van één van de uitgevoerde proefprojecten
  • stappen die gebouweigenaren, -beheerders en adviseurs nu al kunnen zetten!

1.4      Lonende ontwikkeling

Eénmaal ‘om’, liggen belangrijke winstpunten in het verschiet. In een bredere, op een langere termijn gerichte afweging blijken veel maatregelen, die in eerste instantie een hogere investering vragen, financieel lonend. De waarde en aantrekkelijkheid van het gebouw worden verbeterd door bewust te kijken naar technologische ontwikkelingen en deze zo mogelijk ook toe te passen. Mensen zullen in deze gebouwen prettiger verblijven en werken wat ook tot een hogere arbeidsproductiviteit en betere prestaties kan leiden.

 

 

 

 

 

1 Het betreft hier een gezamenlijk met een aantal deskundigen vanuit de vastgoedsector ingezet denkproces, geïnitieerd vanuit het programma Energie en Gebouwde Omgeving van de Directie Energie en Klimaat van Agentschap NL

 

 

 

 

 

1.5      Samen op weg naar een toekomstbestendige gebouwenvoorraad

De eerste proefprojecten laten zien dat het meerjaren onderhoudsplan een strategisch belangrijk document kan zijn om een duurzame gebouwkwaliteit te realiseren! Een gebouwkwaliteit die de”tand des tijds” glansrijk doorstaat. Zover zijn we nog niet. Wel zijn we een eind op de goede weg. NL Energie en Klimaat zal samen met marktpartijen verder onderzoeken waar facilitering gewenst en effectief is. Voor nu bieden wij u met deze publicatie al vast een handvat voor wat u nu al zou kunnen doen. Gewoon beginnen dus!

 

Verdienen met duurzaamonderhoud Bouwgroep Nederland

 

 

 

 

Hoofdstuk 2

Voordelen van een duurzaam meerjaren onderhoudsplan


 

 

 

 

2.1     Gebouw- en huisvestingskosten kritisch onder de loupe

In veel marktsectoren staat het kostenbewust omgaan met huisvesting en vastgoed hoog op de agenda. Bij de ontwikkeling van een nieuw gebouw wordt dan ook steeds meer integraal gestuurd op investerings-

én exploitatiekosten. Steeds meer wordt ook gekeken naar het effect van bepaalde ontwerp- en uitvoerings- keuzes op de levensduur van een gebouw.

 

Het kritische kijken naar de gebouw- en huisvestingskosten pakt inmiddels positief uit voor de duurzaam- heid van tal van nieuw gebouwde of verbouwde gebouwen. In de onderwijssector bijvoorbeeld, waar de volledige verantwoordelijkheid voor de huisvesting vaker bij de onderwijsinstellingen komt te liggen.

In de zorgsector, waar gebouwen moeten kunnen inspelen op een steeds veranderende zorgvraag. En ook in de commerciële vastgoedsector worden gebouwen duurzamer ontwikkeld. Duurzaamheid biedt goede mogelijkheden voor ontwikkelaars en beleggers om zich te onderscheiden.

 

Maar ook op momenten van relatieve rust, als er niet gebouwd of verbouwd wordt, is een dergelijke benadering zinvol. Juist in het beheer en onderhoud van bestaande gebouwen kan een regelmatige duurzaamheidcheck gebouwen aantrekkelijk en toekomstbestendig houden. Expliciete aandacht hiervoor bij onderhouds- en vervangingsmomenten – zeer geschikte uitvoeringsmomenten om meer duurzame afwegingen te maken – ontbreekt veelal echter nog.

 

2.2      Strategische waarde van duurzaam meerjaren onderhoud

Vanuit het programma Energie en Gebouwde Omgeving van NL Energie en Klimaat is door een aantal marktpartijen nagedacht over de potentiële meerwaarde van het aanwezige meerjaren onderhoudsplan als instrument voor het verankeren en implementeren van duurzaamheidambities. Het meerjaren onderhoudsplan biedt gebouweigenaren en -beheerders inzicht in:

  • geplande onderhoudsactiviteiten voor het gebouw
  • benodigde budgetten op kortere en langere termijn
  • mogelijke investeringspieken voor het noodzakelijke onderhoud en

Via dit plan wordt gespaard voor toekomstige uitgaven. Werkzaamheden worden zo gepland dat onderhoudskosten geminimaliseerd en het primaire proces minimaal verstoord worden.

Uit het gezamenlijke denkproces is naar voren gekomen dat het moment van de periodieke actualisatie van het meerjaren onderhoudsplan zich uitstekend leent om duurzame verbetermaatregelen te overwegen en te integreren. Het is ook de moeite waard hiervoor een extra inspanning te verrichten. Want een duurzaam meerjaren onderhoudsplan biedt beleggers, beheerders én gebruikers grote voordelen. Voordelen die zich laten vertalen in:

  • verlaging van de totale exploitatielasten
  • waardeverbetering en verhoging van de huisvestingskwaliteit van het gebouw
  • realisatie van een prettiger verblijf- en werkklimaat voor bezoekers en personeel waardoor ook het primaire proces productiever kan verlopen
  • verlenging van de levensduur van het gebouw
  • imago- of identiteitsverbetering van het

Met een dergelijk winstpotentieel, wordt een duurzame meerjaren onderhoudsplanning ook op strategisch niveau een belangrijk document.

 

 

 

 

 

 

“Door in ons bestaande schoolgebouw een ventilatiesysteem aan te brengen dat per lokaal de temperatuur en de lucht­ kwaliteit regelt zijn onze leerlingen aan het einde van de dag frisser, minder vermoeid, beter geconcentreerd. Dit heeft geleid tot minder ziekteverzuim en hogere CITO­scores.

Dit vergroot de aantrekkelijkheid van onze school voor ouders, leerlingen en personeel.”

Ben Wiersema, Anne de Vriesschool, Stadskanaal

 

 

 

Checklist verduurzaming van uw meerjaren onderhoudsplan
Bent u gebouweigenaar of -beheerder en maakt u een meerjaren onderhoudsplan?
ja
Staat waarde- en kwaliteitsverbetering van uw gebouw(en) hoog op uw agenda? ja
nee
Wilt u de meest kosteneffectieve momenten in het beheer benutten voor het realiseren van lagere energielasten en het verbeteren van het binnenmilieu? ja
nee
Vindt u het belangrijk ook de energiekosten en/of andere (exploitatie)kosten en kwaliteitscriteria te betrekken bij onderhoudsbeslissingen? ja
nee
Kijkt u bij de actualisatie van uw meerjaren onderhoudsplan ook naar betere technische alternatieven voor uw gebouw(en)? ja
nee
U maakt uw meerjaren onderhoudsplan op de traditionele wijze (op basis van de conditiekeuring volgens NEN2767) U verduurzaamt uw meerjaren onderhoudsplan


 

 

 

 

  • Eerste stap op weg naar een duurzaam meerjaren onderhoudsplan: een nadere afbakening

Vanuit zo’n gunstig perspectief is de volgende vraag welke randvoorwaarden vervuld moeten zijn om het meerjaren onderhoudsplan daadwerkelijk duurzaam te maken. Omdat een integrale beschouwing van alle investerings- en exploitatiekosten voor alle duurzaamheidaspecten vooralsnog een zeer ingewikkelde opgave is, is om pragmatische redenen vooralsnog gekozen voor een beperkte definitie.

 

Dit heeft geleid tot de volgende definitie:

 

“Een duurzaam meerjaren onderhoudsplan (DMOP) is een meerjaren onderhoudsplan dat ook verbetermaatregelen bevat ten aanzien van duurzaamheid. De duurzaamheid

is vooralsnog alleen gericht op energiezuinigheid en binnenmilieu (thermisch comfort en luchtkwaliteit).”

Het hierna volgende hoofdstuk vat de ontwikkelde visie samen ten aanzien van de meest optimale procesvoorwaarden voor het maken van een duurzaam meerjaren onderhoudsplan volgens de hierboven gehanteerde definitie.

 

Verdienen met duurzaamonderhoud Bouwgroep Nederland

 

 

 

 

Hoofdstuk 3

Ingrediënten voor een duurzaam meerjaren onderhoudsplan


 

 

 

 

3.1     Huidige praktijk

Anders dan bij het huren of kopen van een pand of bij grootschalige renovaties, worden duurzame verbetermaatregelen op dit moment nog nauwelijks aan het meerjaren onderhoudsplan gekoppeld. Volgens betrokken deskundigen zijn de oorzaken hiervoor vooral te vinden in:

  • wijze waarop meerjaren onderhoudsplannen nu gemaakt of geactualiseerd worden
  • wijze waarop het beheer- en onderhoudsproces georganiseerd

 

Wijze waarop meerjaren onderhoudsplannen nu gemaakt of geactualiseerd worden

Duurzame verbetermaatregelen ontbreken nu meestal in de meerjaren onderhoudsplanning:

  • Huidige meerjaren onderhoudsplannen worden opgesteld aan de hand van een functioneel technische

De technische conditiemeting van de in een gebouw aanwezige gebouwelementen en gebouwgebonden installaties (conform NEN2767) levert niet automatisch voorstellen op voor maatregelen die de duur- zaamheid van het gebouw substantieel kunnen verhogen, maar leidt meestal tot een advies met maatregelen gericht op het behouden van het oorspronkelijke gebouw en de oorspronkelijk gekozen bouwkundige en installatietechnische gebouwelementen.

  • Momenteel gebruikte softwarepakketten voor het maken van een meerjaren onderhoudsplan leggen geen relatie met andere

De huidige softwarepakketten zijn op dit moment niet geschikt voor het maken van een bredere afweging. Een afweging waarin ook de relatie met andere exploitatiekosten zoals de energiekosten, de technische en economische levensduur, aspecten zoals het effect op het verblijf- en werkklimaat,

of andere duurzaamheidaspecten worden betrokken. Hiervoor zou een meer integraal en dynamischer model nodig zijn, waarin ook de eerder genoemde kostensoorten worden betrokken.

 

Hoe ziet een softwarepakket voor een traditioneel meerjaren onderhoudsprogramma  er uit?

Per gebouw worden de gebouwdelen en meerjaren onderhoudsregels ingevuld (soort onderhoudsactiviteiten, bijv. vernieuwen, repareren, onderhoudsbeurt, nieuwe laag, controle, etc.). Een zeer uitgebreide database van activiteiten helpt daarbij om de juiste regels te kiezen. De bij de activiteit behorende prijs, onderhoudscyclus, eenheid (aantal), urgentie, financieringssoort en kostenverdeling worden veelal automatisch ingevuld (zijn nog wel aanpasbaar). Als alles is ingevuld is het meerjaren onderhouds­ plan met de gewenste selecties zoals kostensoorten, financieringssoorten, urgentie en vakdisciplines uit te printen.

 

Wijze waarop het beheer- en onderhoudsproces georganiseerd is

De manier waarop het beheer- en onderhoudsproces nu georganiseerd is draagt niet bij aan een duurzaam meerjaren  onderhoudsplan:

  • Voor het gebouw of de gebouwen zijn op strategisch niveau vaak nog geen duurzaamheidambities Zodra deze er wel zijn voelt het facilitair management zich gesteund om bij onderhouds- en beheersbeslissingen een bredere, duurzamere afweging te maken en is duidelijk welke duurzaamheid- prestatie daadwerkelijk bereikt moet worden.
  • Duurzaamheid of energiebesparing is (in tegenstelling tot het binnenmilieu) nog geen expliciete verantwoordelijkheid van de gebouwbeheerder of facilitair
  • Duurzame overwegingen en investeringen worden uitgesteld tot het moment van een grote Verondersteld wordt dat dan pas kosteneffectieve maatregelen kunnen worden genomen.
  • Bij het onderhoud zijn veel bedrijven betrokken die kennis hebben van specifieke aspecten van Ook de onderhoudsadviseur ontbreekt het veelal aan specifieke kennis op het gebied van energie en binnenmilieu of wordt te weinig actief betrokken bij het actualiseren of uitvoeren van het meerjaren onderhoudsplan.

 

 

 

 

 

 

Conclusie: beheer en onderhoud staan op dit moment nog volledig los van duurzaamheid, waaronder energiebesparing en binnenmilieuverbetering.

 

3.2      Gewenste situatie

Hoe komen we tot een duurzaam meerjaren onderhoudsplan? Geïnventariseerd is wat er bij de totstand- koming en actualisatie van het meerjaren onderhoudsplan anders moet gaan.

 

Rol van de gebouweigenaar en/of -beheerder

De rol van de gebouweigenaar en facilitair manager bij een duurzaam meerjaren onderhoudsplan is een veel actievere dan bij een traditioneel plan en vergt een aantal aanpassingen:

  • Op directieniveau dienen concrete duurzaamheidambities geformuleerd te De beheerder of facilitair manager wordt verantwoordelijk gesteld voor het bereiken en bewaken van de gestelde doelstellingen.

 

Ambitieniveau

Met het energielabel kent Nederland inmiddels een genormeerde methode om de energieprestatie van bestaande utiliteitsgebouwen vast te stellen. Op basis hiervan kunnen ambities t.a.v. de energiezuinigheid geformuleerd worden.

 

Voor het binnenmilieu is geen genormeerde methode beschikbaar om de binnen­ milieuprestatie van bestaande utiliteitsgebouwen vast te stellen. Voor scholen is er inmiddels een EBA (Energie & Binnenmilieu Advies) beschikbaar waarin kwaliteits­ klassen voor het binnenmilieu kunnen worden bepaald gebaseerd op basis van luchtkwaliteit en de thermische kwaliteit in zomer en winter. Op basis hiervan kunnen ambities t.a.v. het binnenmilieu geformuleerd worden.

 

Aanvullend kunnen nog andere ambities worden gedefinieerd, bijvoorbeeld op het gebied van levensduurverlenging van een gebouw, verlaging van het ziekteverzuim, verbetering van leerprestaties (onderwijs), vermindering van het aantal opnamedagen (zorg), verhoging van arbeidsproductiviteit (alle  sectoren).

 

  • In te schakelen adviseurs dienen expertise te hebben op het gebied van onderhoud en beheer én duurzaamheid, met name ten aanzien van energiezuinigheid en

 

Herkennen expertise

Opdrachtgevers kunnen expertise op het gebied van energiezuinigheid en binnen­ milieu herkennen aan het zg. BRL9500­04 certificaat EPA­maatwerkadvies utiliteits­ gebouwen. Mits zij voldoen aan een aantal specifieke (vakbekwaamheids)eisen geven deze adviseurs en/of andere organisaties een gecertificeerd advies af.

 

  • Beslissingen dienen niet alleen op basis van de meerjarige onderhouds- en beheerskosten genomen te worden, maar er dient ook een integrale afweging tussen kosten en ópbrengsten over een langere termijn plaats te In ieder geval zullen de (meer)investeringen tegen de lagere energiekosten moeten worden afgezet. Goed denkbaar is ook dat ook andere opbrengsten (levensduurverlenging van het gebouw, productiviteitsverbetering of anderszins) in zo’n afweging worden betrokken.
  • Eventuele huurders dienen in het besluitvormingsproces betrokken te Hierbij kan ook gedacht worden aan overleg gericht op het evenredig verdelen van de kosten en opbrengsten van bepaalde maatregelen.

 

 

 

 

 

Rol van de onderhoudsadviseur

Van de in de beheersfase betrokken adviseur worden de volgende aanvullende werkzaamheden en/of vaardigheden gevraagd:

  • Op de technische conditiemeting (via NEN2767) dient een aanvullende analyse plaats te vinden waar het gaat om de prestaties van de verschillende bouwdelen en installaties op het gebied van energiegebruik en binnenmilieu. De onderhoudsadviseur kan dit zelf doen, maar hiervoor ook samenwerking zoeken met een

 

Een EPA­maatwerkadvies geeft inzicht in bouwkundige en installatietechnische verbetermaatregelen, biedt een helder overzicht van de huidige energieprestatie van een gebouw, en geeft een overzicht van de kosten en baten als gevolg van energiegerelateerde maatregelen, inclusief de  terugverdientijden.

 

Een Energie & Binnenmilieu Advies (EBA) voor scholen geeft dezelfde resultaten als een EPA­maatwerkadvies en wordt bovendien de huidige kwaliteit van het binnen­ milieu en de verbetermaatregelen in beeld  gebracht.

 

Met een Installatie Performance Scan, scant de adviseur of installateur de bestaande klimaatinstallatie, zowel verwarming als koeling, op energie­efficiency. Het instrument is uniek omdat het een integrale check van opwekking, regelingen, distributiesysteem en afgiftesysteem bevat.

 

  • Prestaties van de huidige huisvesting dienen getoetst te worden aan de ambities van de opdrachtgever, waar het gaat om de duurzaamheid (bijvoorbeeld afwijkingen ten aanzien van verwacht ziekteverzuim / arbeidsproductiviteit).
  • Naast maatregelen gericht op het behoud van de technische conditie van de gebouwdelen, dienen ook maatregelen overwogen te worden gericht op de verbetering van de energiezuinigheid en het

 

 

Inhoud van het advies

In een uitgebreider adviesproces, komen andersoortige overwegingen in beeld:

  • gebouwelementen of -installaties:
    • meer efficiënt en gezond worden geëxploiteerd (bijvoorbeeld via het jaarlijks

afstellen en inregelen van een c.v.­installatie)

  • extra worden onderhouden met als doel het energiegebruik te verlagen en/of de kwaliteit van het binnenmilieu te verbeteren (bijvoorbeeld door een branderelement van een v.­ketel bij inefficiënte verbranding te  vervangen)
  • eerder worden vervangen door dezelfde technieken die inmiddels een hogere energie­efficiency hebben en/of bijdragen aan een beter binnenmilieu (bijvoor­ beeld door een conventionele v.­ketel te vervangen door een ketel met een HR107­rendement; of kozijnen met enkel glas te vervangen door kozijnen met HR++­glas)
  • door andere technieken worden vervangen (bijvoorbeeld door een v.-ketel te vervangen door een mini­wkk installatie, of door uitzetramen te vervangen door draaikiepramen)
  • aanvullende voorzieningen worden getroffen (bijvoorbeeld het aanbrengen van een gebouwbeheersysteem die de ruimteverwarming laat in­ en uitschakelen op de gebruiksmomenten, of het aanbrengen van extra borstwering bij kozijnen om warmteverlies te voorkomen).
  • gedragsmaatregelen worden voorgesteld gericht op verlaging van het energie- gebruik of verbetering van het binnenmilieu; deze maken geen deel uit van een meerjaren onderhoudsplan, maar kunnen wel in de uitvoering van het feitelijke beheer worden


 

 

 

 

  • In aanvulling op de huidige financiële advisering over de kasstromen voor onderhoudsuitgaven, is voor een duurzaam meerjaren onderhoudsplan een berekening gewenst van de netto contante waarde (NCW) van de aanvullende Per alternatieve maatregel zijn gegevens nodig over het bedrag van de investering, de jaarlijkse exploitatiekosten, de afschrijvingstermijn en de gehanteerde interne rentevoet. Naast de terugverdientijd helpt de netto contante waarde als indicator om aan te tonen dat investeringen in energiezuinigheid en binnenmilieu in veel gevallen geld opleveren.
  • Bij de inventarisatie dienen scores voor het energiegebruik per gebouwelement en het binnenmilieu per ruimte opgenomen te
  • Er worden voorstellen gedaan voor alternatieve onderhoudsactiviteiten en vervangingen en voor verbeteringen van de kwaliteit van de energiezuinigheid en het
  • Voordelen van een duurzaam meerjaren onderhoudsplan dienen gepresenteerd te Het betreft dan de financiële argumenten (verlaging exploitatiekosten, terugverdientijd, netto contante waarde van maatregelen, indicatie daling ziektekosten), en de moeilijker in geld uit te drukken argumenten (verbetering werk- of leerprestaties, afname gezondheidsproblemen).
  • Het onderhoudsplan/rapport dient niet alleen de facilitair manager over de streep te trekken, maar zal ook geschikt moeten zijn om het management / de directie te

 

Verdienen met duurzaamonderhoud Bouwgroep Nederland

 

 

 

 

Hoofdstuk 4

Verslag van een pilot


 

 

 

 

De praktijk is de beste leerschool. Samen met enkele grote vastgoedbeheerders zijn daarom pilotprojecten uitgevoerd om te bezien hoe een duurzame benadering van het meerjaren onderhoudsplan in de praktijk uitpakt. Dit hoofdstuk beschrijft de resultaten van één van deze pilots, uitgevoerd bij een gespecialiseerde instelling voor geestelijke gezondheidszorg. Het onderzochte gebouw huisvest een zorgfunctie met klinische en dagbehandelingplaatsen en beslaat momenteel een oppervlakte van ruim 4000 m2 BVO;

er zijn plannen voor uitbreiding.

4.1     Opzet van het project

In het project is onderzocht welke maatregelen voor verbetering van de duurzaamheid de zorginstelling kan nemen. Op grond van een overzicht van de netto contante waarde van de bespaarde energie en investerin- gen van een viertal keuzescenario’s wordt dan vervolgens het te realiseren ambitieniveau bepaald.

In dit project beperkte het onderzoek zich tot:

  • inventariseren van technische, organisatorische en gedragsmaatregelen die in de invloedscirkel van de organisatie liggen
  • duurzaamheid waar het gaat om de aspecten energiegebruik en binnenmilieu
  • realiseren van een positieve business case op grond van financiële

 

Een maatregel moet zijn terugverdiend of een extra opbrengst geven binnen de tijd dat het element onderdeel is van het gebouw. Niet financiële opbrengsten, zoals productiviteitsverhoging, comfortverbete- ring en kwaliteitsverbetering van de geleverde producten of diensten, zijn vooralsnog buiten beschouwing gelaten.

 

Ambitieniveaus

De volgende ambitieniveaus zijn onderscheiden:

  • Ambitieniveau 1:
    • a.v. energiezuinigheid: verbetering van energielabel F naar E
    • a.v. binnenmilieu: behoud van huidige kwaliteit binnenmilieu.
  • Ambitieniveau 2:
    • a.v. energiezuinigheid: verbetering van energielabel F naar D
    • a.v. binnenmilieu: behoud van huidige kwaliteit binnenmilieu.

 

De vier onderzochte scenario’s
Scenario’s Ambitieniveau Financiering
Scenario 1 Ambitieniveau 1 •    Geen budget vanuit meerjaren onderhoudbegroting
Scenario 2a Ambitieniveau 2 •    Budget vanuit meerjaren onderhoudbegroting

•    Vervroegde  afschrijving  van bouwdelen

Scenario 2b Ambitieniveau 2 •    Geen budget vanuit meerjaren onderhoudbegroting

•    Vervroegde  afschrijving  van bouwdelen

 

Scenario 2c

 

Ambitieniveau 2

•    Budget vanuit meerjaren onderhoudbegroting

•    Geen vervroegde afschrijving van bouwdelen

•    Gekoppeld aan oorspronkelijke vervangingsmomenten

 

 

 

 

 

4.2       Inspectie

De verschillende gebouwelementen en -installaties zijn niet alleen op hun technisch functioneren beoordeeld, maar tegelijk ook op hun energieprestatie en hun effect op het binnenmilieu in het gebouw. Dit heeft geleid tot een voorstel voor een aantal maatregelen, en hieraan gekoppelde uitvoeringsmomen- ten. Extra maatregelen blijken nodig om energielabelniveau D te halen.

 

Overzicht van maatregelen en uitvoeringsmomenten
Voorgestelde maatregelen per ambitieniveau Ambitieniveau 1 Ambitieniveau 2
Aanbrengen  radiatorschermen X X
Vervangen CV door decentrale HR-ketels incl. bouwkundige kosten X
Vervangen buitenkozijnen (verminderen tochtverlies, isoleren borstwering, verhogen isolatiewaarde beglazing en verbeteren  comfort) X
Verhogen  isolatiewaarde  dakpakket X
Toepassen Led armaturen en lichtbronnen ter vervanging PL- en gloeilamp armaturen en lichtbronnen X
Toepassen aanwezigheidsafhankelijke schakeling (100 stuks) X X
Toepassen van schakelklokken / powermanagement op Pc’s en overige kantoorapparatuur (30 stuks) X X
Fixeren/begrenzen  van  thermostatische radiatorkranen X X
Inregelen  radiatoren waterzijdig X X
Verbeteren  warmteafgifte radiatoren X X
Aanbrengen  deurdrangers  op vluchtdeuren X X
Ventilatievoud afstemmen op actuele bezetting ruimten X X
Optimaliseren van schakeltijdstippen X X
Ventilatie uitschakelen na gebruik ruimten X X
Verlichting uitschakelen in ongebruikte ruimten of bij voldoende lichtinval X X
Gebruik tochtsluizen/deuren op de juiste wijze en laat buitendeuren niet onnodig open staan X X
Sluit ’s nachts gordijnen en zonwering ter beperking van warmteverlies X X
Het uitvoeren van periodiek onderhoud X X
Het uitvoeren van jaarlijkse rendementsmetingen X X
Schematisch vastleggen van optimale instelgegevens en controle X X
Het niet verwarmen van onbenutte ruimten X X
Optimaliseren van de instellingen van de schakelklokken X X
Verlichtingsarmaturen,  lichtbronnen  jaarlijks reinigen X X
Lichtbronnen tijdig vervangen X X

 

 

 

 

 

4.3       Financiële onderbouwing

De kosten zijn in kaart gebracht, maar ook de opbrengsten. De verwachte opbrengst per scenario wordt weergegeven in een besparing in geld en energie. De besparing wordt weergegeven als:

  • besparing op energie (elektra en gas) per jaar
  • contante waarde van de bespaarde energie na levensduur (of 10 jaar)
  • netto contante waarde van de bespaarde energie en investering na 10 en 20

 

De vier onderzochte scenario’s
Kosten / opbrengsten Scenario 1 Scenario 2a Scenario 2b Scenario 2c
Investering maatregelen (in €) 24.600 975.360 975.360 975.360
Versnelde afschrijving reeds aanwezige installaties (in €) 0 240.446 240.664 0
Subsidie maatregelen (in €) 0 0 0 0
Gereserveerd voor vervanging vanuit meerjaren onderhoudsplanning 0 327.814 0 491.870
Totaal investering 2010 (in €) 24.600 887.993 1.215.806 483.490
Besparing op elektra per jaar (tussen haakjes % besparing t.o.v. huidig gebruik) 46.070 KWh (15%) 82.946 KWh (25%) 82.946 KWh (25%) 82.946 KWh (25%)
Besparing op gas per jaar(tussen haakjes % besparing t.o.v. huidig gebruik) 30.604 m³ (23%) 81.293 m³ (61%) 81.293 m³ (61%) 81.293 m³ (61%)
Contante waarde bespaarde energie na levensduur (of 10 jaar) (in €) 277.561 664.375 664.375 664.375
Netto contante waarde bespaarde energie en investering (10 jaar) (in €) 242.961 -223.618 -551.431 180.885
Netto contante waarde bespaarde energie en investering (20 jaar) (in €) 252.961 325.529 -2.285 730.031

 

 

 

 

 

Het overzicht maakt duidelijk dat:

  • Scenario 1 en 2c binnen 10 jaar tot een positieve financiële business case leiden;
    • In scenario 1 is de hoge opbrengst te danken aan een hoog energiegebruik per m2 gebouw voor verzorging en verpleging en de relatief lage investeringen door een combinatie van technische en organisatorische
    • In scenario 2c zijn de investeringen in de tijd gespreid omdat de investeringen pas worden gedaan op het moment dat het element aan vervanging toe is en vanuit de onderhoudsvoorziening de volledige vervangingswaarde van het huidige element kan worden
  • Lagere energielasten in de scenario’s 2a, 2b en 2c niet voor een positieve business case Een aantal componenten (dak en kozijnen) worden over een lange periode (tot 30 jaar) afgeschreven, waardoor na 15 jaar een herinvestering vanuit het oogpunt van energiebesparing alleen nog niet rendabel is.
  • Tijdens de gebruiksduur van het gebouw (gemiddeld 30 jaar) elk scenario zich

 

 

 

 

 

4.4       Duurzaam  meerjaren  onderhoudsplan

Op grond van een heldere beschrijving van de resultaten van het onderzoek naar duurzame verbetermaat- regelen en een duidelijke financiële onderbouwing van de verschillende scenario’s kan de gebouweigenaar nu een besluit nemen over welk scenario hij wenst te volgen. Vervolgens zullen de maatregelen in het meerjaren onderhoudsplan verwerkt moeten worden. Hiervoor wordt aangesloten bij de NL-SFB-codering die de meerjaren onderhoudsplanning hanteert om selecties te kunnen maken naar gebouwdeel, soort onderhoudsactiviteit, uitvoeringsmoment, verwachte kosten per jaar en in te schakelen onderhoudsbedrijven.

 

 

Voorbeeld uitwerking gebouwinstallatie “verlichting” in een traditioneel meerjaren  onderhoudsplan

Code Omschrijving Plaats Hoev. Dim. Uitv. Cycl.  

Norm- kosten

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
 

63

 

VERLICHTING

 

63.11.301L

Verlichtingsarmaturen algemeen vervangen  

algemeen

 

4330

 

BVO

 

100

 

20

 

22

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

147.908

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

63.11.400L

 

Lampen  algemeen vervangen

 

algemeen

 

4274

 

BVO

 

30

 

1

 

1,5

 

2.289

 

0

 

2.428

 

2.501

 

2.576

 

2.653

 

2.733

 

2.815

 

2.899

 

2.986

 

3.076

 

3.168

 

3.263

 

3.361

 

3.462

 

63.11.410L

Lamp algemeen groeps- remplace vervangen  

binnen

 

30

 

STK

 

30

 

1

 

15

 

161

 

0

 

170

 

176

 

181

 

186

 

192

 

198

 

204

 

210

 

216

 

222

 

229

 

236

 

243

 

63.54.200B

Vluchtverlichtingsarmaturen centraal gevoed servicebeurt  

binnen

 

39

 

STK

 

100

 

1

 

9

 

418

 

0

 

443

 

456

 

470

 

484

 

499

 

514

 

529

 

0

 

561

 

578

 

596

 

613

 

632

 

63.54.200L

Vluchtverlichtingsarmaturen centraal  gevoed vervangen  

binnen

 

39

 

STK

 

100

 

15

 

250

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

15.139

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

Totaal

 

2.868

 

0

 

3.041

 

3.133

 

3.227

 

3.323

 

3.424

 

3.527

 

3.632

 

166.243

 

3.853

 

3.968

 

4.088

 

4.210

 

4.337

 

 

Voorbeeld uitwerking gebouwinstallatie “verlichting” in een duurzaam meerjaren  onderhoudsplan

Code Omschrijving Plaats Hoev. Dim. Uitv. Cycl.  

Norm- kosten

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
 

63

 

VERLICHTING

 

63.11.260Z

Verlichting lichtinstallaties verpleeghuis  aanpassen  

algemeen

 

80

 

STK

 

100

 

100

 

80

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

9.937

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

63.11.301L

Verlichtingsarmaturen algemeen vervangen  

algemeen

 

4330

 

BVO

 

100

 

20

 

22

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

147.908

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

63.11.301Z

Verlichtingsarmaturen algemeen  aanpassen  

algemeen

 

1

 

PST

 

100

 

20

 

61.800

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

95.956

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

63.11.390L

Verlichtingsarmaturen → LED vervangen  

algemeen

 

1

 

PST

 

100

 

20

 

22.500

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

34.935

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

63.11.400L

 

Lampen  algemeen vervangen

 

algemeen

 

4274

 

BVO

 

30

 

1

 

1,5

 

2.289

 

0

 

2.428

 

2.501

 

2.576

 

2.653

 

2.733

 

2.815

 

2.899

 

2.986

 

3.076

 

3.168

 

3.263

 

3.361

 

3.462

 

63.11.410L

Lamp algemeen groeps- remplace vervangen  

binnen

 

30

 

STK

 

30

 

1

 

15

 

161

 

0

 

170

 

176

 

181

 

186

 

192

 

198

 

204

 

210

 

216

 

222

 

229

 

236

 

243

 

63.54.200B

Vluchtverlichtingsarmaturen centraal gevoed servicebeurt  

binnen

 

39

 

STK

 

100

 

1

 

9

 

418

 

0

 

443

 

456

 

470

 

484

 

499

 

514

 

529

 

0

 

561

 

578

 

596

 

613

 

632

 

63.54.200L

Vluchtverlichtingsarmaturen centraal  gevoed vervangen  

binnen

 

39

 

STK

 

100

 

15

 

250

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

15.139

 

0

 

0

 

0

 

0

 

0

 

Totaal

 

2.867

 

0

 

3.042

 

3.133

 

3.227

 

3.324

 

3.423

 

3.526

 

3.632

 

307.071

 

3.853

 

3.969

 

4.088

 

4.210

 

4.337

Een nog te maken stap is het direct in het duurzaam meerjaren onderhoudsplan afzetten van de investeringen tegenover de opbrengsten (lagere energielasten).


 

 

 

Hoofdstuk 5

Gewoon beginnen


 

 

 

5.1     Wat kunnen gebouwbeheerders en adviseurs nu al doen?

De ervaringen in de pilotprojecten tonen aan dat het nu al zinvol is om tot verduurzaming van het meer- jaren onderhoudsplan te komen, met financiële en kwalitatieve winst als resultaat.

 

Tips voor gebouweigenaren, vastgoedbeheerders en facilitair managers

  • Formuleer de ambities b.t. de gebouwkwaliteit breder dan alleen de technische kwaliteit van de oorspronkelijke gebouwelementen; betrek ook de wensen van gebruikers of eventuele huurders hierbij.
  • Maak taken en verantwoordelijkheden op het gebied van duurzaamheid een expliciet onderdeel van functieomschrijvingen van facilitair managers en
  • Maak gebruik van het moment waarop het meerjaren onderhoudsplan geactualiseerd wordt om te onderzoeken wat voor uw gebouw(en) de gewenste duurzaamheidambitie is en welke maatregelen hiervoor getroffen kunnen
  • Stel zeker dat uw (onderhouds)adviseur expertise op het gebied van duurzaam gebouwbeheer en

-onderhoud heeft.

  • Hanteer bij een integrale beoordeling van investerings-, onderhouds- én exploitatiekosten een ruime Na de terugverdientijd blijven maatregelen immers soms nog meer dan 10 jaar geld opleveren.
  • Leg een besluit ten aanzien van de te realiseren duurzaamheidambities en doelstellingen in het onder- nemings- en/of huisvestingsplan
  • Monitor, bijvoorbeeld via een energie- of gebouwbeheersysteem, of doelstellingen ook worden bereikt; realiseer ook hier een koppeling met de werkelijke

 

Verdienen met duurzaamonderhoud Bouwgroep Nederland

“Een facility manager is er niet alleen voor de dagelijkse gang van zaken. Hij is het best bewaarde geheim van veel organisaties en kan met slimme investeringen zorgen voor groene cijfers op de balans.”

Citaat: Flip Verwaaijen TNT Real Estate; symposium Investeren in besparen, februari 2010)

 

Tips voor onderhoudsadviseurs

  • Voer een duurzame inspectie uit op grond van eigen expertise of met inschakeling van aanvullende deskundigheid op het gebied van energiezuinigheid en
  • Maak gebruik van beschikbare tools op het gebied van energiebesparing en/of binnenmilieu zoals het energie maatwerkadvies voor utiliteitsgebouwen (EPA-U), het energie & binnenmilieu advies (EBA) en/of de installatie performance scan (IPS).
  • Presenteer de resultaten van deze inspectie in een helder advies, met goed onderbouwde financiële en niet financiële Door de onderhouds- en beheerskosten over een langere periode af te zetten tegen de energiekosten of andere kostensoorten, wordt op strategisch en tactisch niveau duidelijk dat gebouweigenaren kunnen verdienen met duurzaam onderhoud.

 

  • Naar standaard duurzaam: het vervolg

Om goede duurzame onderhoudsplannen op efficiënte wijze te kunnen maken, zullen onder andere de volgende zaken verder ontwikkeld moeten worden.

 

Energieadviezen voorzien van NLSfb codering

  • Resultaten van de energiebesparingadviezen dienen zodanig te zijn dat deze rechtstreeks opgenomen kunnen worden in de
  • Voorgestelde maatregelen dienen voorzien te zijn van een NLSfbcodering, een specifieke gestandaar- diseerde omschrijving, de normkosten en een

 

Classificering van bestaande bouwdelen t.a.v.  energiezuinigheid/binnenmilieu  t.b.v.  conditiemeting

  • Traditionele onderhoudsinspectie en de inspectie in het kader van energiebesparing en binnenmilieu dienen geïntegreerd te worden in één

Dit kan bijvoorbeeld door een conditiemeting voor energiebesparing en/of binnenmilieu op te nemen. Een energiezuinige ketel HR-107 ketel is bijvoorbeeld klasse 1; een niet energiezuinige conventionele c.v.-ketel is bijvoorbeeld klasse 6.

 

Kostenrecepten en gedetailleerde kostenbestanden van energie/binnenmilieu maatregelen

  • Kostenrecepten en gedetailleerde kostenbestanden dienen ontwikkeld te worden voor maatregelen op het gebied van energiebesparing en

Deze kostenbestanden dienen regelmatig geactualiseerd en onderhouden te worden, deze gegevens dienen rechtstreeks opgenomen te kunnen worden in de onderhoudsystematiek.

 

Kostprijs van energie en rente (nu en in de  toekomst)

  • Ontwikkelen van een methodiek om de huidige en toekomstige prijs van energie en om de hoogte van de aan te houden rente van geldleningen d. te bepalen.

 

Jaarlijkse energiekosten opnemen in de meerjaren planning

  • Aanpassen van de huidige onderhoudsmethodiek zodat ook de energiekosten in de loop van de tijd zichtbaar gemaakt kunnen worden in de meerjaren

 

Energiekostenbesparing op basis van technische/economisch levensduur van bouwdelen

  • Energiekostenbesparing in de toekomst dienen berekend te worden op basis van de (technische/ economische) levensduur van de bouwdelen (in plaats van op basis van terugverdientijden).

 

Integratie van onderhoudsplannen van eigenaar en gebruiker/beheerder

  • Integreren/samenvoegen van eventueel afzonderlijke onderhoudsplannen van een eigenaar en beheer- der/gebruiker van een

Dit geldt bijvoorbeeld voor basisscholen waar de onderhoudsactiviteiten tussen gemeente en school verdeeld zijn.

 

Uit de uitgevoerde pilots blijkt dat het verduurzamen van onderhoudsplanningen veel voordeel oplevert. Steeds meer zullen gebouweigenaren hun gebouwen duurzaam onderhouden en beheren. NL Energie en Klimaat volgt nauwlettend de ontwikkelingen op dit gebied en zal waar nodig ondersteuning leveren. Informatie over duurzame meerjaren onderhoudsplannen is te vinden op www.slim-onderhoud.nl


Bouwgroep Nederland verwijst u graag voor de volledige tekst en foto materiaal naar het origine document van Agentschap.NL welke u door op de onderstaande link kunt downloaden.

 Bronnen: 

energie-go@agentschapnl.nl www.slimme-energie.nl

 

Mocht u naar aanleiding van het bovengenoemd document vragen hebben of bent u benieuwd wat Bouwgroep Nederland voor u kan betekenen bij meerjaren onderhoudsplanning, neem contact op met Gerard Holster van Bouwgroep Nederland