Verdienen met duurzaamonderhoud Bouwgroep Nederland
Naar een duurzaam meerjaren onderhoudsplan (DMOP): de stand van zaken
Bouwgroep Nederland neemt bij meerjaren onderhoud de adviezen ter hand welke zijn opgesteld door het Agentschap NL.
Bouwgroep Nederland kijkt en bestudeerd met name bij het opstellen van meerjaren onderhoudsplannen naar de voordelen welke voortvloeien uit eerder studies om op deze wijze bij het opstellen efficiëntere voordelen voor onze opdrachtgevers te creëren.
Rapportages welke door Bouwgroep Nederland worden bestudeerd en waarvan delen worden overgenomen in onze meerjaren onderhoudsplannen zijn o.a. afkomstig uit onderstaande publicaties van het Agentschap.nl
Verdienen met duurzaamonderhoud Bouwgroep Nederland
Inhoudsopgave
- Inleiding en samenvatting 2
- Naar duurzame keuzes op álle natuurlijke momenten 4
- Meerjaren onderhoudsplan als instrument voor duurzame gebouwkwaliteit 4
- Tussentijdse publicatie over de leerervaringen tot op heden 4
- Lonende ontwikkeling 4
- Samen op weg naar een toekomstbestendige gebouwenvoorraad 5
- Voordelen van een duurzaam meerjaren onderhoudsplan 6
- Gebouw- en huisvestingskosten kritisch onder de loupe 7
- Strategische waarde van duurzaam meerjaren onderhoud 7
- Eerste stap op weg naar een duurzaam meerjaren onderhoudsplan: 9
een nadere afbakening
- Ingrediënten voor een duurzaam meerjaren onderhoudsplan 10
- Huidige praktijk 11
- Gewenste situatie 12
- Verslag van een pilot 15
- Opzet van het project 16
- Inspectie 17
- Financiële onderbouwing 18
- Duurzaam meerjaren onderhoudsplan 20
- Gewoon beginnen 23
- Wat kunnen gebouwbeheerders en adviseurs nu al doen 24
- Naar standaard duurzaam: het vervolg 25
|
|
Hoofdstuk 1
Inleiding en samenvatting
1.1 Naar duurzame keuzes op álle natuurlijke momenten
Maatschappelijke én economische ontwikkelingen maken duurzamere keuzes in de bestaande gebouwde omgeving noodzakelijk. Het wordt steeds waarschijnlijker dat, net als bij nieuwbouw, ook bestaande gebouwen aan een bepaalde minimale energieprestatie moeten gaan voldoen. De economische situatie en hervormingen in bepaalde sectoren zetten gebouweigenaren en -beheerders aan nog kritischer te kijken naar de kosten voor vastgoed en huisvesting.
Het lijkt dan ook niet meer dan logisch om álle momenten aan te grijpen waarop duurzame maatregelen kosteneffectief kunnen worden gerealiseerd. Dit gebeurt steeds meer op de momenten van grote renovaties en koop of huur. Waar echter nog te weinig aan gedacht wordt is dat ook het meerjarig geplande onderhoud volop gelegenheid biedt om een hogere mate van duurzaamheid van gebouwen te bereiken.
1.2 Meerjaren onderhoudsplan als instrument voor duurzame gebouwkwaliteit
Met het meerjaren onderhoudsplan lijkt een zeer bruikbaar instrument voor verduurzaming van gebouwen binnen handbereik. In plaats van geruisloos de onderhoudsplanning te volgen, wordt in een duurzame aanpak per gebouwelement of gebouwgebonden installatie een bredere, duurzamere, afweging gemaakt. Zodat bij de vervanging van kozijnen bijvoorbeeld ook aan beter isolerend glas of aan ventilatievoorzienin- gen wordt gedacht, of bij de vervanging van een cv-installatie meer duurzame en/of energie-efficiëntere systemen voor warmteopwekking overwogen worden. Een duurzame afweging kan echter ook leiden tot het eerder vervangen van gebouwelementen of aanvullend aanbrengen van kwaliteitsverhogende voorzieningen.
1.3 Tussentijdse publicatie over de leerervaringen tot op heden
Deze publicatie richt zich op gebouweigenaren, -beheerders en hun adviseurs in de utiliteitsbouw. Het geeft een beeld van de resultaten die tot nu toe zijn bereikt in het denken1 over verduurzaming van de meerjaren onderhoudsplanning. In dit verband heeft ondermeer een expertmeeting plaatsgevonden en zijn diverse pilotprojecten uitgevoerd. Om pragmatische redenen is de scope daarbij vooralsnog beperkt geweest tot
de aspecten energiezuinigheid en de kwaliteit van het binnenmilieu.
Op basis van de gezamenlijk ontwikkelde visie en de resultaten uit de de pilotprojecten beschrijft deze publicatie:
- potentiële voordelen van een duurzaam meerjaren onderhoudsplan
- procesmatige, organisatorische en softwarematige verbeteringen die hiervoor noodzakelijk zijn; het gebeurt nog niet vanzelf
- resultaten van één van de uitgevoerde proefprojecten
- stappen die gebouweigenaren, -beheerders en adviseurs nu al kunnen zetten!
1.4 Lonende ontwikkeling
Eénmaal ‘om’, liggen belangrijke winstpunten in het verschiet. In een bredere, op een langere termijn gerichte afweging blijken veel maatregelen, die in eerste instantie een hogere investering vragen, financieel lonend. De waarde en aantrekkelijkheid van het gebouw worden verbeterd door bewust te kijken naar technologische ontwikkelingen en deze zo mogelijk ook toe te passen. Mensen zullen in deze gebouwen prettiger verblijven en werken wat ook tot een hogere arbeidsproductiviteit en betere prestaties kan leiden.
1 Het betreft hier een gezamenlijk met een aantal deskundigen vanuit de vastgoedsector ingezet denkproces, geïnitieerd vanuit het programma Energie en Gebouwde Omgeving van de Directie Energie en Klimaat van Agentschap NL
1.5 Samen op weg naar een toekomstbestendige gebouwenvoorraad
De eerste proefprojecten laten zien dat het meerjaren onderhoudsplan een strategisch belangrijk document kan zijn om een duurzame gebouwkwaliteit te realiseren! Een gebouwkwaliteit die de”tand des tijds” glansrijk doorstaat. Zover zijn we nog niet. Wel zijn we een eind op de goede weg. NL Energie en Klimaat zal samen met marktpartijen verder onderzoeken waar facilitering gewenst en effectief is. Voor nu bieden wij u met deze publicatie al vast een handvat voor wat u nu al zou kunnen doen. Gewoon beginnen dus!
|
Hoofdstuk 2
Voordelen van een duurzaam meerjaren onderhoudsplan
2.1 Gebouw- en huisvestingskosten kritisch onder de loupe
In veel marktsectoren staat het kostenbewust omgaan met huisvesting en vastgoed hoog op de agenda. Bij de ontwikkeling van een nieuw gebouw wordt dan ook steeds meer integraal gestuurd op investerings-
én exploitatiekosten. Steeds meer wordt ook gekeken naar het effect van bepaalde ontwerp- en uitvoerings- keuzes op de levensduur van een gebouw.
Het kritische kijken naar de gebouw- en huisvestingskosten pakt inmiddels positief uit voor de duurzaam- heid van tal van nieuw gebouwde of verbouwde gebouwen. In de onderwijssector bijvoorbeeld, waar de volledige verantwoordelijkheid voor de huisvesting vaker bij de onderwijsinstellingen komt te liggen.
In de zorgsector, waar gebouwen moeten kunnen inspelen op een steeds veranderende zorgvraag. En ook in de commerciële vastgoedsector worden gebouwen duurzamer ontwikkeld. Duurzaamheid biedt goede mogelijkheden voor ontwikkelaars en beleggers om zich te onderscheiden.
Maar ook op momenten van relatieve rust, als er niet gebouwd of verbouwd wordt, is een dergelijke benadering zinvol. Juist in het beheer en onderhoud van bestaande gebouwen kan een regelmatige duurzaamheidcheck gebouwen aantrekkelijk en toekomstbestendig houden. Expliciete aandacht hiervoor bij onderhouds- en vervangingsmomenten – zeer geschikte uitvoeringsmomenten om meer duurzame afwegingen te maken – ontbreekt veelal echter nog.
2.2 Strategische waarde van duurzaam meerjaren onderhoud
Vanuit het programma Energie en Gebouwde Omgeving van NL Energie en Klimaat is door een aantal marktpartijen nagedacht over de potentiële meerwaarde van het aanwezige meerjaren onderhoudsplan als instrument voor het verankeren en implementeren van duurzaamheidambities. Het meerjaren onderhoudsplan biedt gebouweigenaren en -beheerders inzicht in:
- geplande onderhoudsactiviteiten voor het gebouw
- benodigde budgetten op kortere en langere termijn
- mogelijke investeringspieken voor het noodzakelijke onderhoud en
Via dit plan wordt gespaard voor toekomstige uitgaven. Werkzaamheden worden zo gepland dat onderhoudskosten geminimaliseerd en het primaire proces minimaal verstoord worden.
Uit het gezamenlijke denkproces is naar voren gekomen dat het moment van de periodieke actualisatie van het meerjaren onderhoudsplan zich uitstekend leent om duurzame verbetermaatregelen te overwegen en te integreren. Het is ook de moeite waard hiervoor een extra inspanning te verrichten. Want een duurzaam meerjaren onderhoudsplan biedt beleggers, beheerders én gebruikers grote voordelen. Voordelen die zich laten vertalen in:
- verlaging van de totale exploitatielasten
- waardeverbetering en verhoging van de huisvestingskwaliteit van het gebouw
- realisatie van een prettiger verblijf- en werkklimaat voor bezoekers en personeel waardoor ook het primaire proces productiever kan verlopen
- verlenging van de levensduur van het gebouw
- imago- of identiteitsverbetering van het
Met een dergelijk winstpotentieel, wordt een duurzame meerjaren onderhoudsplanning ook op strategisch niveau een belangrijk document.
“Door in ons bestaande schoolgebouw een ventilatiesysteem aan te brengen dat per lokaal de temperatuur en de lucht kwaliteit regelt zijn onze leerlingen aan het einde van de dag frisser, minder vermoeid, beter geconcentreerd. Dit heeft geleid tot minder ziekteverzuim en hogere CITOscores.
Dit vergroot de aantrekkelijkheid van onze school voor ouders, leerlingen en personeel.”
Ben Wiersema, Anne de Vriesschool, Stadskanaal
| Checklist verduurzaming van uw meerjaren onderhoudsplan | ||
| Bent u gebouweigenaar of -beheerder en maakt u een meerjaren onderhoudsplan? | ||
| ja | ||
| Staat waarde- en kwaliteitsverbetering van uw gebouw(en) hoog op uw agenda? | ja | → |
| nee | ↓ | |
| Wilt u de meest kosteneffectieve momenten in het beheer benutten voor het realiseren van lagere energielasten en het verbeteren van het binnenmilieu? | ja | → |
| nee | ↓ | |
| Vindt u het belangrijk ook de energiekosten en/of andere (exploitatie)kosten en kwaliteitscriteria te betrekken bij onderhoudsbeslissingen? | ja | → |
| nee | ↓ | |
| Kijkt u bij de actualisatie van uw meerjaren onderhoudsplan ook naar betere technische alternatieven voor uw gebouw(en)? | ja | → |
| nee | ↓ | |
| ↓ | ↓ | |
| U maakt uw meerjaren onderhoudsplan op de traditionele wijze (op basis van de conditiekeuring volgens NEN2767) | U verduurzaamt uw meerjaren onderhoudsplan |
- Eerste stap op weg naar een duurzaam meerjaren onderhoudsplan: een nadere afbakening
Vanuit zo’n gunstig perspectief is de volgende vraag welke randvoorwaarden vervuld moeten zijn om het meerjaren onderhoudsplan daadwerkelijk duurzaam te maken. Omdat een integrale beschouwing van alle investerings- en exploitatiekosten voor alle duurzaamheidaspecten vooralsnog een zeer ingewikkelde opgave is, is om pragmatische redenen vooralsnog gekozen voor een beperkte definitie.
Dit heeft geleid tot de volgende definitie:
“Een duurzaam meerjaren onderhoudsplan (DMOP) is een meerjaren onderhoudsplan dat ook verbetermaatregelen bevat ten aanzien van duurzaamheid. De duurzaamheid
is vooralsnog alleen gericht op energiezuinigheid en binnenmilieu (thermisch comfort en luchtkwaliteit).”
Het hierna volgende hoofdstuk vat de ontwikkelde visie samen ten aanzien van de meest optimale procesvoorwaarden voor het maken van een duurzaam meerjaren onderhoudsplan volgens de hierboven gehanteerde definitie.
|